OBS! I början av 2020 sålde vi vårt hus i USA då vi inte var nöjda med investeringen. Detta inlägg skrevs när vi inte hade de insikter som vi har nu efter att vi ägt (och sedemera sålt) huset i USA.
Jag har nämnt det i flera månadsrapporter och äntligen är det klart. Vi äger numera en hyresfastighet i Cleveland, Ohio i USA.
Att investera i fastigheter
Både jag och Fru Oberoende har länge varit intresserade av att investera i fastigheter. I flera år har vi diskuterat hur vi skulle kunna få det att fungera i Sverige genom att antingen köpa en lägenhet och hyra ut, köpa en villa och hyra ut eller till och med att köpa en hyresfastighet med flera lägenheter.
Det vi kommit fram till är oftast att det är svårt att få en riktigt bra lönsamhet om du vill äga och hyra ut fastigheter i Sverige. I alla fall om målet är att få kassaflöde till din privatekonomi. Reglerna är nämligen sådana att om du ämnar att hyra ut en lägenhet eller villa som du själv inte bor i till minst 50% så anses det som en näringsverksamhet. Så snart du måste driva uthyrningen som en verksamhet så kommer det försvinna en hel del i skatt innan du får några pengar i din privata ficka. Pga av detta har vi aldrig satsat på att få igång något med fastigheter i Sverige.
Om du är intresserad av att bygga upp något större, utveckla och renovera fastigheter och återinvestera dina vinster i fastigheterna du äger så kanske det kan vara mer intressant. Men det är som sagt inte vårt mål utan vi söker höga kassaflöden.
Fastighetsaktier
Vissa brukar säga att istället för att investera i fastigheter privat så kan man köpa fastighetsaktier på börsen. Personligen tycker jag inte riktigt det är samma sak. Visst, företagen du investerar i på börsen kanske hyr ut fastigheter men det är fortfarande en aktie som handlas på börsen. Aktien kommer följa börsens generella svängningar och kassaflödet blir aktiens utdelning och inte likt hyresintäkter från en privatägd fastighet.
Tessin
Nu har vi senaste året kommit i kontakt med Tessin som jag även har ett samarbete tillsammans med. Tessin hjälper fastighetsutvecklare att finansiera sina projekt genom crowdfunding. Då kan du som privatperson vara med och finansiera byggprojekt med ditt kapital. Det blir inte heller riktigt som att äga en hyresfastighet men det blir fortfarande ett kassaflöde på runt 10% per år vilket jag tycker är positivt. Investeringen är inte heller kopplad till börsens svängningar vilket jag också tycker är positivt.
Att köpa hus i USA
Det var nog ca ett år sedan jag först kom i kontakt med svenskar som hjälpte andra svenskar att köpa fastigheter i USA. Till en början lät det nästan för bra för att vara sant med direktavkastningar på mellan 15-20%. Det fanns risker, men i förhållande till avkastningen var det inte orimligt. Men det fanns många frågetecken, bland annat hur skulle det fungera att äga ett hus som jag själv kanske aldrig kommer att se med mina egna ögon?
Efter att ha lagt det lite på is ett tag kom vi i kontakt med SCG som hjälpt över 100 svenskar att köpa en hyresfastighet i USA. Efter att ha pratat med dem och fått en bra känsla bestämde vi oss i slutet av Maj för att satsa och gå vidare och köpa ett hus.
Fördelarna
Den främsta anledningen till varför det är intressant att köpa en hyresfastighet i USA är den goda avkastningen. Till skillnad från Sverige kan du köpa ett stort hus för ca 500 000 kr i USA som kan ge runt 75 000 kr (15% avkastning) i intäkter per år. Jag ska ge en mer detaljerad kalkyl nedan.
Det är väldigt vanligt att hyra hus i USA jämfört med att äga själv. Därför är marknaden och efterfrågan stor på hyresfastigheter. Det minimerar risken för att du skulle stå utan hyresgäst.
I USA är det jämfört med Sverige också billigt att anlita hantverkare för att göra småreparationer av huset om det skulle behövas.
Eftersom marknaden är stor för uthyrning finns det också flera olika fastighetsförvaltare som är vana att ta hand om hus inklusive underhåll, kontakt med hyresgästerna, hitta nya hyresgäster etc åt dig så att du själv inte behöver göra allt fotarbete. Fastighetsförvaltarens provision/kostnad brukar ligga på ca 10% av hyresintäkterna vilket jag tycker är lågt. Jag har sett exempel på liknande service på lägenheter i Spanien där fastighetsförvaltaren tar 25% av hyran.
Riskerna
Som med alla investeringar finns det risker förknippat med att köpa en fastighet i USA.
Det finns alltid en risk att du inte har några hyresgäster och huset står tomt. Det är en reell risk och kommer alltid att finnas. Hyresgäster kommer att flytta och nya kommer behöva flytta in. Det får man räkna med och uthyrningsgraden kommer inte vara 100%.
Hyresgästerna kanske inte betalar i tid eller inte betalar alls. I det här fallet brukar fastighetsförvaltaren hjälpa till eftersom de också är beroende av att hyrorna betalas in för att få sina intäkter.
Hyresgästerna kan vandalisera huset och förstöra din egendom.
Det kan börja brinna eller komma en jordbävning eller tropisk storm. I Cleveland blir man av med risken för jordbävningar och/eller tornados och andra oväder som kan förkomma på andra platser i USA. Med tanke på brand och andra skador på huset så har man en försäkring som täcker detta.
Riskerna är generellt ganska höga eftersom du själv är ansvarig för en fastighet i USA även om det tas hand om en förvaltare på plats. Jämfört med att köpa en del i ett fastighetsbestånd eller liknande så är den specifika risken i den här investeringen ganska hög.
Processen för att köpa huset i USA
För oss har det tagit ca 4 månader från det att vi började processen till att huset var vårt. Det ska tilläggas att vi inte har några hyresgäster just nu så huset har inte börjat generera intäkter än. Vissa delar i processen har tagit längre tid än andra men jag ska nedan gå igenom stegen som vi gjort tillsammans med SCG, som ändå drivit processen åt oss.
1. Eftersom vi tagit hjälp av SCG skrev vi först ett förköpsavtal med dem om att de skulle hjälpa oss igenom processen. (Början av Juni)
2. Vi har skapat ett LLC (en amerikansk företagsform) som äger vårt hus i USA. Meningen är att vi inte ska äga det som privatpersoner för att vara mer skyddade och lättare kunna deklarera i USA.
3. Innan vi fått titta på olika objekt så behövde vi föra över pengar till fastighetsförvaltaren. (Början av Juli).
4. När pengarna var mottagna i USA så fick vi titta på prospekt på olika hus, när det kom in objekt.
5. När huset var valt så skrev vi ett köpekontrakt. (Början av augusti)
6. Det gjordes även en inspektion av huset som vi fick ta del av innan vi helt band oss till att köpa huset.
7. Vi fick ansöka hos Amerikanska skatteverket, IRS, efter ett EIN nummer (employer identification number) som behövs vid deklarationen. Dokumenten faxades in (!). (Tog två månader att få numret hemskickat).
8. Efter att köpekontraktet skrevs under börjades en process som kallas closing. Closingen innebär att alla kostnader som ”tillhör huset” clearas så att det inte finns något kvar vid övertagandet av fastigheten. Det här steget tog nästan två månader.
9. När closingen var klar skrev vi under ett “closing statement” och skickade med UPS till USA. (mitten på september).
10. I slutet av September blev vår closing klar och vi blev ägare till huset, nu hade det gått ca 4 månader.
Som sagt så marknadsförs vårt hus just nu för att hitta hyresgäster så att vi kan börja få intäkter. Det sköter fastighetsförvaltaren.
Finanserna och kalkyl
Får att kunna köpa ett hus så krävs det att du har tillgängligt kapital såklart. Antingen om du har det tillgängligt som kontanter/likvida medel eller om du kan låna upp på din befintliga bostad t.ex.
När vi valde vårt hus så fick vi en kalkyl presenterad för oss enligt nedan bild. Det ska tilläggas att utöver de kostnader som står med nedan så kommer det tillkomma lite underhåll på fastigheten, praxis är att räkna ca två månadshyror per år. Sedan behöver vi även betala skatt på vinsten.
Skatt och deklaration
Rent praktiskt så har vi som privatpersoner lånat ut våra pengar till vårt LLC i USA, och vårt LLC har sedan köpt huset. När vårt LLC sedan gör vinst tack vare hyresintäkterna så kommer LLCt att återbetala lånet till oss privatpersoner i Sverige (det blir vårt kassaflöde). Återbetalning av lån är skattefritt i Sverige och i USA behöver vi betala 15% skatt på vinsten i LLCt. Så summa summarum så betalar vi 15% skatt på vinsten. Det finns mer regler kring skatterna som jag inte satt mig in i än, men kommer göra framöver.
Vad gäller deklarationen så har SGC bra kontakt med en redovisningskonsult i Sverige som kan hjälpa oss svenskar som äger hus i USA att deklarera åt oss för en rimlig peng. Alternativet är att deklarera själv vilket jag inte undersökt än hur vi skulle kunna göra det.
Sammanfattning
Jag måste säga att jag fortfarande är väldigt spänd och ivrig att komma igång med vårt hyreshus. Det känns fortfarande lite konstigt att vi äger en fastighet i USA och att hela processen gjorts med mail, scannade dokument, brev och fax.
Jag ser fram emot att få in hyresgäster i huset såklart så att huset börjar generera intäkter till LLCt. Då kommer vi också få bättre insikt i hur intäkterna och kostnaderna kommer se ut för huset och vilket kassaflöde vi kommer kunna få varje månad.
Det finns lite frågetecken och osäkerheter kring deklarationen och skatteregler som jag fortfarande inte helt har förstått. Det kommer klarna inom kort tror jag. Allt är fortfarande väldigt nytt och vi har inte kommit in i det riktigt än.
Att vi tagit steget och investerat en ansenlig summa pengar utanför börsen känns bra. Det känns tryggt att vi kommer ha kassaflöde från huset i USA även när börsen svajar. Det känns som ett bra sätt att diversifiera sin portfölj med fastighetsinvesteringar. Det jag inte nämnt någonstans i texten ovan är ju att priset på huset också kan gå upp och att vi den dagen vi skulle sälja huset kanske gör en vinst där också.
Har du fler frågor, ställ de gärna så ska jag försöka svar så gott jag kan. Inte säkert jag har alla svaren.
Tack för ett välskrivet och intressant inlägg. Följ gärna upp hur det går i framtiden, vore intressant. Jag kanske ska fundera på något liknande ett par år fram.
Hur ser ni på valutarisken i upplägget, ni köper i ett läge med rekordsvag krona och stark dollar?
Hur kom ni i kontakt med dessa svenskar? Vilka kontroller gjorde ni innan ni gick vidare?
Mvh
Hej Per-Olof,
Tack för det! Absolut, jag kommer garanterat berätta mer framöver hur det går för oss etc.
Jag ser valutarisken som som en risk, helt klart. Den är en del av del totala risken. Skulle kursen gå ner så kommer avkastningen att minska, samtidigt kan vi behålla pengarna i USA under kortare perioder om kronan dyker.
Jag kom i kontakt med dem via en bekant/vän som hade köpt ett hus. En person som jag litar på och som jag ser upp till med avseende på investeringar. Vår kontroll var att lyssna på webinar och ställa de frågor vi hade till de som driver bolaget. Vår känsla och slutsats var att vi var trygga med att samarbete med dem.
Någon speciell anledning till valet av var ni köpte, Cleveland, Ohio?
Har du kanske några tips med var man kan läsa på mer om detta med fastighetsköp utomlands?
Anledningen till att vi köpt i Cleveland är att det ligger utanför riskzoner för de naturkatastrofer som ibland sker i nordamerika. Jordbävningar, tornados, stormar och översvämningar. Det är ett strategiskt beslut att investera på denna plats för att minimera riskerna kring naturens påverkan.
Jag skulle gärna se lite mer info om hur ni har tänkt ta ut pengarna som inte är relaterat till lånet.
Er skattehemvist är ju Sverige så vinsten borde beskattas upp till svensk standard vilket jag antar skiljer lite beroende på om ni tar ut pengar som utdelning eller som lön. Ni skulle ju också kunna ta en ränta på lånet som då ska beskattas som inkomst på ränta.
Ser gärna en fortsättning följer på detta 😁
Hej Kaksmet!
Inte säker på att jag hängde med på alla dina frågor men jag ska förtydliga.
Sverige och USA har ett samarbetsavtal vad gäller skatt inom det här området och det innebär att vi aldrig kommer betala mer än 30% i skatt på de vinster vi gör. Sen kan det vara så att vi kommer betala 15% i USA och 15% i Sverige t.ex.
Återbetalningen av lånet som vi lånat ut till vårt LLC kommer vara skattefritt eftersom det är en amortering. Vill vi att vårt LLC ska betala oss ränta så kommer denna intäkt absolut vara skattepliktig, precis som du skriver.
Vad bra, då antar jag att det skattas som inkomst från kapital och inte som om man bedrev näringsverksamhet i Sverige och blir tvungen att skatta som lön med arbetsgivaravgifter och allt vad det innebär
Det är helt rätt uppfattat! 🙂
Hej och grattis till investeringen!
Hur känner ni ang. att vara hyresvärdar som inte bor i närheten och som därmed inte personligen kan hålla ordentligt med koll på fastigheten och vad som försegår där?
Ha en fin dag!
Mvh, Anneli
Hej Anneli,
Tack så mycket 🙂
Det är både positivt och negativt. Det negativa är som du säger att vi inte kan ha stenkoll på vad som sker i fastigheten. Men samtidigt om vi vill att den här investeringar ska ge passiva intäkter ska vi lägga så lite tid på den som möjligt. Vi litar på att fastighetsförvaltaren sköter jobbet som de ska. De tar ju 10% av vår hyra så vi betalar för att slippa vara de som har koll på allt.
Vad spännande. Jag ser framemot att läsa vidare om detta. Hur mycket kostade fastigheten? Betalade ni hela kontant?
Vår fastighet gick på drygt halv miljon. Vi blandade lite kontant, lån, utdelningar från i våras och sålde av lite aktier/fonder 🙂
Intressant. Är det lätt o hyra ut? Har de sagt nåt om det? Tänker om hus är så billiga kanske många ser som bättre o köpa.
Har också hur ut men nu bara bara rum.
Vore kul o höra hur det går.
Hade problem med hyresgäster som var extremt stökiga, hade sönder saker. Sen renoveringen då, kostar en del, fast kan man ta bra betalt ok. Inte helt oäven för nåt liknande.
Än så länge är inte huset uthyrt men jag tror och hoppas det kommer bli det snart. Hyresmarknaden är som sagt väldigt stor och det är vanligare att hyra än att äga i USA. Så även om vi tycker det vore mer logiskt att köpa huset själv så verkar det inte som de gör så där borta.
Vi får helt enkelt utvärdera hur det gått om ett år t.ex. vad vi haft för intäkter och hur samarbetet med fastighetsförvaltaren kommer fungera etc.
Kul att ni tagit steget och kört på:)!
Hade lite liknande frågor (och insåg även att jag var i kontakt med samma svenska bolag för ca ett år sedan) kring just skatten.
Men då förstår jag det som följer att bolagsskatten är 15% och återbetalningen på ert lån bör såklart inte beskattas i sverige, däremot ränta som ni eventuellt tar ut. Det innebär då att skatten på ert överskott i slutet på året blir ca 45%? Antar att det blir samma om bolaget beskattas med 15% i USA och sen tar ni resten av överskottet som utdelning=inkomst av kapital och då också 30% skatt?
Har för mig att de jobbade med någon i Skåne som kunde hjälpa till med bokföring och deklarationen till USA (och kanske även svea om man inte vill sköta den själv)?
Hoppas att ni får det uthyrt snart så att det börjar rulla in lite cash:)
Mvh,
Jakob
Ja det känns riktigt kul och spännande 🙂
Nu är jag inte helt säker, men jag har förstått det som att ett LLC har väldigt fördelaktiga skatteregler i USA. Företagsformen liknar ingen av de vi har i sverige så det är svårt att jämföra. Vinsten som görs i USA på våra hyresintäkter kommer att beskattas med 15% i USA. När vårt LLC betalar tillbaka “lånet” till oss så kommer det inte att tillkomma någon mer skatt. Utan av våra intäkter i LLC:t kommer endast att 15% gå till skatt.
Tar vi ut ränta på vårt lån så kommer vi betala skatt i Sverige likt all annan inkomst av kapital, 30%.
Det här är informationen jag har fått, jag har inte själv satt mig in i detaljerna än men kommer göra det och kanske kan återkomma i ett senare inlägg exakt hur det fungerar när det rullar lite pengar.
Ja vi har fått kontakt med ett företag som hjälper svenskar med hus i USA med deklarationen för en rimlig peng.
Kom på en sak till. Kolla om ni kan använda revolut för era transfereringar mellan USD/SEK kör ni via en vanlig bank så kommer det ju ätas upp en massa i onödiga avgifter:)
Mvh,
Jakob
Tack för tipset, det ska jag kolla upp! 🙂
Hej igen
Jag lyssnade precis på presentationen av Solid hos “ett rikare liv” och undrar vilket service-paket ni har valt?
Det ena lät rimligt på 3000 någonting men det andra lät rätt saftigt på 17000. Det lönar sig väl kanske först om man har flera fastigheter.
Vet du vad som skiljer servicen åt i de ovan nämnda service-paketen?
Jaha vad spännande! Vi har “bas-paketet”.
Priserna som du nämner stämmer och har man fler hus så får man hus nummer 2 till lägre pris. Ca 5000kr för “elit” och 2000kr för “bas”.
Den största skillnaden är att om du har Elit så behöver du knappt göra någonting alls. SOLID tar hand om alla frågor kring fastigheten med fastighetsförvaltaren, de sammanställer inkomster och utgifter år dig inför deklarationen och skickar iväg åt dig etc.
Med “Bas” som vi har valt så måste vi själva hålla koll på våra månadsrapporter om fastighetsförvaltaren har kommentarer om hyresgästerna, hyrorna, lagningar på huset som behövs göras etc. Men vi har fortfarande support från SOLID, bara att vi själva måste vara mer aktiva.
Tack för svar!
Jag och min sambo satsar just nu på att köpa ett boende med uthyrningsmöjligheter “Main Home style” Därefter kommer vi ta tempen på börsen och börja månadsspara där.
Innom en 5årsperiod kanske vi har kapital och möjlighet att göra något liknande som ni nu gjort så det kommer bli väldigt intressant att följa er resa!
Ja okej det låter spännande! Lycka till 🙂
Hej,
Tack för ett jätteintressant inlägg! Har ni huset uthyrt nu? 🙂
Tack Natalie! Nej inte än, jag kommer informera när vi fått det uthyrt i mina månadsrapporter 🙂
Det vi kommit fram till är oftast att det är svårt att få en riktigt bra lönsamhet om du vill äga och hyra ut fastigheter i Sverige. I alla fall om målet är att få kassaflöde till din privatekonomi. (Reglerna är nämligen sådana att om du ämnar att hyra ut en lägenhet eller villa som du själv inte bor i till minst 50% så anses det som en näringsverksamhet. Så snart du måste driva uthyrningen som en verksamhet så kommer det försvinna en hel del i skatt innan du får några pengar i din privata ficka. Pga av detta har vi aldrig satsat på att få igång något med fastigheter i Sverige.)
Förklara då hur vi kan ha såå många fastighetsmiljardärer i ankdammen – Lindsten Linköping
Ståhl Norrköping – Olle Engkvist Stockholm sålt obelånat för typ 2 miljarder – Ernst/Benny Rosén gbg- Wåhlin solna sundbyberg – Wallenstam – Tobisson – L E Lundberg ursprungligen Norrköping – Tvättbjörnen Sundsvall som är framgångsrik o har Loooliiiitaa (yngre än dottern) malmö är jag’ inte bra på men de finns. Leif Ivan har väl på rätt kort tid tjänat över 100 mkr på fastigheter (känner honom lite i o f s)
Hur mycket kostar fastigheter där? Ifall de är dyra kan man få låna från en Amerikansk Bank eller menar du att de är så billiga så att man behöver inte låna från en bank?
Det beror på hur stor fastighet du vill köpa, men ett hus med en lägenhet kostar just nu ca 500 000kr och sen blir det dyrare ju större hus / fler lägenheter det är i huset du köper.
Du behöver inte låna pengarna i USA, det går bra att låna i Sverige och överföra pengarna till ditt företag som kommer äga huset i USA. Om du vill låna pengar för att köpa huset eller ta från ditt eget sparade kapital är ju så klart upp till dig 🙂
Men man kan väl inte ta ett svenskt huslån för att köpa fastighet i usa för?
Utan då är det blancolån man får ta om man inte kan låna på huset.
Det beror nog på vad du har för relation med banken där du lånar och vad de har för regler. Jag har erfarenhet av banker som strikt säger nej till att belåna en villa för att göra andra investeringar men också av de banker som är mer öppna. Fördelen med att belåna en bostad är ju att räntan blir lägre. Men går inte det stämmer det att det är blancolån som gäller 🙂
Hur har det gått med er fastighet? Jag undrar eftersom att en kompis har köpt via Solid Capital, betalt för renoveringar som aldrig utförts och efter 2 år står huset fortfarande tomt i ännu sämre skick än när det köptes och Solid har friskrivit sig från allt ansvar i avtalet. Jag har även pratat med flera andra som är i samma situation 🙁
Vad trist att höra 🙁 Jo vi har båda lägenheterna uthyrda så det går väl relativt bra. Om du har några osäkerheter du vill diskutera rekommenderar jag dig att ta det med SOLID direkt. Jag kan inte svara för varken andras hus eller vad SOLID gjort eller inte gjort 🙂
Köpte Ni ett färdig renoverat hus eller var det redan klart?
Vi köpte huset utan hyresgäster och det har sedan fräschats upp för att nu ligga ute för ’listing’, öppet för nya hyresgäster att titta på huset och börja hyra 🙂
Ok, jäklar va snabb du var på att svara =)) Har själv funderat på den typ av investering men inte kommit till skott ännu. Däremot har jag en liknande investering fast i ett fastighetsbestånd av hyresfastigheter också i Cleveland faktiskt. Den ger mig 12% per år och betalas ut kvartalsvis. Hur mycket tror Ni Ert hus kommer ge Er när Ni väl har fått in hyresgäster?
Sorry läste en gång till och såg 19% =))
Okej häftigt! Låter intressant 🙂 Är det något du gör privat eller via någon offentlig fond?
Nä inget jag gör själv det är en fastighetsobligation. Vad jag tycker är bra med denna är att den är utbetalande samt helt kostnadsfri dvs inga köp, sälj eller förvaltningsavgifter alls. Vill du veta mer om denna så hojta till så får du kontaktuppgifter till min kontakt. =)
Du skriver om skatten att eftersom det är amortering så kommer det inte skattas i sverige, men sen då? När ni fått tillbaka 500’000 kommer ni fortsätta att ta ut o växla över hyran till svenska kr o börja betala skatt i svergie då eller ska ni försöka ha kvar pengarna i företaget i USA o kanske köpa ett till hus efter ett tag?
Har ni nån koll på hur det fungerar med lån av amerikanska banker? Typ ränta, kontantisats, amorteringskrav Mm?
Låter som ett väldigt intressant kosept o har man inte nåt direkt behov av pengarna för stunden kanske man skulle kunna bygga upp nåt mindre “fastighets företag” i USA. Kanske rent av flytta över dit i perioder när man blir lite äldre o har några hus.
Tack för intressant inlägg o återkom gärna med fler
Efter de 500k så kommer skatten att bli högre. Men det du föreslår är en intressant tanke, att behålla pengarna och investera i ett hus till. Dock så kommer avkastningen från de två husen sen att beskattas “maximalt” då det inte blir någon återbetalning av lånet till oss som privatpersoner som vi gör nu med det första huset. Men det skulle kunna gå att bygga upp ett större fastighetsbestånd på det viset.
Just nu vet vi inte vad vi kommer göra när vi fått 500k återbetalt. Vi kanske säljer huset, vi kanske behåller och plockar ut hyrorna med högre skatt. Vi får se när vi närmar oss 🙂
Nej tyvärr har jag ingen koll på amerikanska banker och vad som gäller där med lån, amortering etc. Just nu har vi bara köpt ett hus och vi vill utvärdera hur det fungerar.
Varför hus i just USA istället för Sverige? Låga avgifter? Större marknad? Billigare?
Mvh
Främst för att huspriserna är mycket lägre i USA. Pga av de låga huspriserna blir också avkastningen på det insatta kapitalet mycket högre i USA än i Sverige. Så främsta anledningen är egentligen avkastningen som blir mycket högre i USA 🙂
Hej,
Har ni fått ert hus uthyrt?
Håller själv på att kolla upp hyresfastigheter i USA. Superintressant!
Tack för jättebra blogg!
Hej Anna,
Ja visst är det intressant! Nej vi har fortfarande inget uthyrt. En förklaring vi fått är att det varit väldigt kallt i Cleveland den här vintern och det går trögt med uthyrningarna rent generellt. Vi hoppas på att få hyresgäster tillsatta inom kort!
Tack för de fina orden, alltid kul att få sådan feedback 🙂
Hej!
Kul att ni satsar och kör på den amerikanska marknaden. Jag har själv länge varit intresserad av att investera i fastigheter och med tiden kommit mer fram till att den svenska marknaden är svår att komma in i. Jag tror att just den amerikanska marknaden kan vara ett bra sätt att komma igång med fastighetsinvesteringar. Själv skulle föredra att äga fastighet som är elånad med amerikanskt lån.
Jag tänkte skriva lite om mina egna tankar om varför jag föredrar belåning så hoppas jag att ni kan komma med synpunkter på dessa tankar.
Först och främst hävstångseffekten. Även om belåning innebär både ökad potential och risk anser jag att just fastigheter är just ett tillgångsslag som är lämpat för belåning så länge rätt fastighet köps. Detta då det är ganska lätt att räkna på risken utifrån olika scenarion jämfört med andra tillgångsslag. Jag anser att belåning är en av de viktigaste verktygen om man vill skapa ekonomisk framgång.
Ytterligare en orsak att använda belåning är att använda det som ett skatteskydd. Om målet är att utöka fastighetsbeståndet istället för att ta ut vinster är det bättre att betala av skulden med hyresintäkter och på så sätt öka eqity (eget kapital). När du kommer över en viss ägandeprocent går det sedan att låna igen på fastigheten och eventuellt även omvärdera (uppvärdera huset).
Ytterligare ett skäl är att om man blir stämd av någon anledning kan man endast bli av med summan som är knutet till den aktuell LLC. Detta innebär att någon som önskar stämma fastigheten är mindre benägen att göra detta om det inte finns så mycket värde i fastigheten samt att de även behöver krångla med banken som måste bli involverade i processen. Om vi leker med tanken att du som tagit lån på 50% av och därför exempelvis äger två fastigheter istället för en fastighet utan lån. Om du då av någon anledning skulle bli av en fastighet i samband med en stämning skulle du i värsta fall fortfarande ha kvar en fastighet dvs belåningen fungerar som en diversifiering.
Detta är naturligtvis en smaksak hur belånad man önskar att sin fastighet ska vara r/t egen livssituation men jag anser att man missar många fördelar med att inte ha någon belåning.
Så nu när jag kommit med mina åsikter undrar jag om det är någon som har erfarenhet av att få till lån i USA som icke medborgare och utan creditscore?
Tack för härlig Blogg!
Tack Fredrik för kloka tankar!
Håller helt med dig om belåningen, jag har själv skrivit om hur jag tänker om belåning här. Det är ett verktyg som kan användas smart.
Om det är som du säger med tanke på stämning så är det såklart också en bra fördel!
Även jag skulle vara intresserad att höra om det är någon som har mer information om belåning i USA.
Hej,
Vilken bra artikel, jättespännande, tittar oxå på hus i USA för att få hyresavkastning
-Vilka områden i Cleveland är bra resp dåliga?
Har hört att några områden är nästan omöjliga att hyra uti…och att det kan skilja gata fr gata, hur resonerade ni?
-Vem/fastighetsförvaltaren hjälper er hitta en bra hyresgäst? Är det solid?
-Har ni hittat en hyresgäst ännu?
-Är det ett Delawarebolag?
Hej Johan! Kul att du gillade artikeln.
– Jag har inte koll på vilka områden som är bra respektive dåliga, där har vi helt litat på SOLID som hjälp oss att hitta och köpa huset.
– SOLID anlitar lokala fastighetsförvaltare i USA så det är inte SOLID som sköter det dagliga arbetet utan det görs av amerikanska bolag.
– Nej fortfarande inte hittat någon hyresgäst (det tar väldigt lång tid, jag hade hoppats att det skulle gå snabbare. Samtidigt måste vi vara långsiktiga och jag är säker på att vi får in hyresgäster i sinom tid)
– Inte helt hundra på vad ett Delawarebolag är. Men vårt LLC är registrerat i Ohio så jag tror inte att det är ett Delawarebolag.
Jo…angående Solid, de har ju en ganska låg omsättning. Dessa hundratals köpare, vet man hur många som fått hyresgäster? Är det solid som hjälper i den processen oxå?
Hej igen,
Nej jag har inga siffror på det, enklast om du tar det direkt med SOLID. Som jag skrev ovan så är det lokala amerikanska fastighetsförvaltaren som söker upp hyresgästerna åt oss.
Hej!
Hur går det har ni fått huset uthyrt ännu?
Har liksom fler andra här funderingar på att investera i fastigheter utomlands.
Med vänlig hälsning
Johan
Hej Johan!
Nej huset är inte uthyrt. Det går väldigt långsamt. Området som vårt hus ligger i är lite oroligt ibland och det har varit skjutningar utanför vårt hus vilket gör att det inte är någon som vill bo där just nu har vi fått höra.
Jag tror vi har haft ganska mycket otur, även om det är såna här saker som kan hända. Men jag känner andra som också som köpt hus i samma område som har fått sina hus uthyrda inom ett par månader upp till ett halvår.
Vi är uppe i 7 månader utan någon hyresgäst vilket är frustrerande men vi får vänta ut det och hoppas på att vi får in hyresgäster inom kort.
Det är nackdelen med att äga ett enskilt hus, man vet aldrig vad som händer i området som kan påverka negativt. Helt klart lär vi oss mycket på resan här men det återstår att se hur bra investering det varit. Det vi kan glädja oss åt är att huspriserna verkar stiga så om vi skulle sälja huset framöver så gör vi antagligen en vinst på det viset i alla fall. Så fort jag har några större nyheter om huset kommer jag skriva om det på bloggen 🙂
Hej,
Följer ditt husköp i USA med spänning, då jag också varit i kontakt med Solid.
Hur har det gått? Har ni fått det uthyrt?
Tack för en fin blogg!
Anna
Hej Anna,
Kul att du gillar bloggen, det värmer! 🙂
Just nu går det bra, sedan månadsskiftet maj/juni har vi båda lägenheterna uthyrda. Jag skrev lite kort om det i den senaste kvartalsrapporten. Jag hoppas kunna skriva mer i höst när det rullat ett tag och vi har mer erfarenhet av att ha hyresgäster 🙂
Kan man använda ett amerikansk LLC för att köpa fastigheter i Sverige, eller finns det någon bättre lösning? För att anonymisera sitt fastighetsinnehav.
Oj det är jag inte säker på, där får du nog fråga någon annan.. Varför skulle du vilja anonymisera ditt innehav? Vad finns det för fördelar med det?
Hej,
Jag har köpt en fastighet i Florida, skulle behöva din hjälp om vilken revisor som gjorde deklarationen åt dig här i Sverige! Tackar.
Det här är superintressant. Ser fram mot inlägg med alla inkomster, utgifter (exempelvis redovisning etc) samt erfarenheter av att hyra ut.
Kommer även börja följa bloggen just med anledning av ert hus i USA! Med de summorna kan man ju köpa ett par hus faktiskt tills slut. Som sagt, riktigt kul och inspirerande!
Mvh
Hej P, vad kul att du blir intresserad! 😀
Absolut, det kommer uppdatering kvatalsvis när jag pratar om hur vår pengamaskin utvecklas. Sedan kommer eventuellt ett mer detaljerat inlägg senare i höst om huset och hur det fungerat med inkomster, utgifter etc
Ja det är fördelen jämfört med att investera i fastigheter i Sverige, insatsen är relativt låg!
Ja, skulle gärna se fler inlägg kring detta. Hur gör man med större reparationsbehov? Sparar ni pengar i LLC? Eller tar ut hyresintäkten varje månad?
Har hela processen känts krånglig? Om en hyresgäst strular, sköter de i USA allt då? Vad är kostnaden till Solid, mellan tummen och pekfingret. Dvs om man köper ett hus som kostar 500000, hur mycket tillkommer i avgifter etc när allt är klart?
Nej precis som du säger är det rekommenderat att ha två månadshyror kvar hos managementbolaget för eventuella reparationer. Med tanke på avgifter för överföringar är det också smart att inte ta ut pengar för ofta utan klumpa ihop uttagen.
Angående processen och kostnaderna rekommenderar jag att du frågar Solid, jag vet inte om det ändrats sedan vi köpte för över ett år sedan 🙂
Tack för svar.
Du nämner webinar i ditt inlägg. Har letat men hittar inte. Har du en länk kanske?
Nej okej! Jag tittade lite snabbt på deras hemsida. Så antingen har de live seminarier i Stockholm varje vecka, alternativt får du boka in ett enskilt möte genom att kontakta dem via mail. Lycka till!
Hej!
Detta ska bli intressant att läsa om! 🙂
“Sedan kommer eventuellt ett mer detaljerat inlägg senare i höst om huset och hur det fungerat med inkomster, utgifter etc”
Allt gott!
//Hans
Hej Hans,
Det här inlägget kommer nog dröja lite. Jag känner inte att vi har tillräckligt med erfarenhet än. Ledsen för att det dröjer. Återkommer!
Hej!
Du skulle inte vara intresserad att prata lite över telefon kring ditt husköp i usa? Har precis köpt hus själv via solid men nu när man googlar runt lite hittar jag lite olika trådar och åsikter om ämnet som minst sagt är lite obekväma..
Mvh Elias
Hej Elias,
Okej vad tråkigt att höra. Jag tror inte jag kan hjälpa dig så mycket genom ett samtal. Skulle rekommendera dig att ta frågorna direkt med SOLID, de borde kunna svara 🙂
Hur går det för ert hus ekonomiskt i nuläget?
Har ni åkt på några kostnader för reparationer än så länge? Köpte ni huset “nyrenoverat”?
Just nu har vi två hyresgäster så det går bra.
I våras blev vi uppmärksammande på att vi hade en vattenläcka i huset av managementbolaget och vår försäkring som vi hade då täckte inte vattenskador vilket gjorde att vi fick laga den. Numera har vi en försäkring som även täcker vattenskador. Utöver den reparationen har vi inte haft något annat.
Huset köptes i uthyrningsbart skick, det fräschades upp lite invändigt innan vi hyrde ut det men nyrenoverat var det inte.
Hej!
Det hade varit kul att få en uppdatering på erat hus hur det har gått, tickar hyresintäckterna på osv? Mera reparationer/andra bakslag?
Funderar på att göra en liknande investering som ni gjort, är därför nyfiken!
Allt gott!
Hej Hans,
Kortfattat kan man säga att det inte gått som vi tänkt oss med tanke på hantering av managementbolag, räkningar, reparationer och det har heller inte varit så passivt som vi trodde det skulle bli när vi gick in i investeringen. Av den anledningen undersöker vi möjligheterna att sälja huset just nu.
Jag tror att om du är intresserad av att vara engagerad och lägga en del tid och energi på att hitta bra managementbolag och ta väl hand om ditt hus så kan det bli en riktigt bra investering. Men det kräver lite mer tid och kärlek jämfört med indexfonder. Eftersom vi mer och mer lutar åt passiva investeringar och att den här investeringen inte blivit riktigt som vi tänkt oss tittar vi nu på att sälja vårt hus.