OBS! I början av 2020 sålde vi vårt hus i USA då vi inte var nöjda med investeringen. Detta inlägg skrevs när vi inte hade de insikter som vi har nu efter att vi ägt (och sedemera sålt) huset i USA.

Jag har nämnt det i flera månadsrapporter och äntligen är det klart. Vi äger numera en hyresfastighet i Cleveland, Ohio i USA.

Att investera i fastigheter

Både jag och Fru Oberoende har länge varit intresserade av att investera i fastigheter. I flera år har vi diskuterat hur vi skulle kunna få det att fungera i Sverige genom att antingen köpa en lägenhet och hyra ut, köpa en villa och hyra ut eller till och med att köpa en hyresfastighet med flera lägenheter. Det vi kommit fram till är oftast att det är svårt att få en riktigt bra lönsamhet om du vill äga och hyra ut fastigheter i Sverige. I alla fall om målet är att få kassaflöde till din privatekonomi. Reglerna är nämligen sådana att om du ämnar att hyra ut en lägenhet eller villa som du själv inte bor i till minst 50% så anses det som en näringsverksamhet. Så snart du måste driva uthyrningen som en verksamhet så kommer det försvinna en hel del i skatt innan du får några pengar i din privata ficka. Pga av detta har vi aldrig satsat på att få igång något med fastigheter i Sverige. Om du är intresserad av att bygga upp något större, utveckla och renovera fastigheter och återinvestera dina vinster i fastigheterna du äger så kanske det kan vara mer intressant. Men det är som sagt inte vårt mål utan vi söker höga kassaflöden.

Fastighetsaktier

Vissa brukar säga att istället för att investera i fastigheter privat så kan man köpa fastighetsaktier på börsen. Personligen tycker jag inte riktigt det är samma sak. Visst, företagen du investerar i på börsen kanske hyr ut fastigheter men det är fortfarande en aktie som handlas på börsen. Aktien kommer följa börsens generella svängningar och kassaflödet blir aktiens utdelning och inte likt hyresintäkter från en privatägd fastighet.

Tessin

Nu har vi senaste året kommit i kontakt med Tessin som jag även har ett samarbete tillsammans med. Tessin hjälper fastighetsutvecklare att finansiera sina projekt genom crowdfunding. Då kan du som privatperson vara med och finansiera byggprojekt med ditt kapital. Det blir inte heller riktigt som att äga en hyresfastighet men det blir fortfarande ett kassaflöde på runt 10% per år vilket jag tycker är positivt. Investeringen är inte heller kopplad till börsens svängningar vilket jag också tycker är positivt.

Att köpa hus i USA

Det var nog ca ett år sedan jag först kom i kontakt med svenskar som hjälpte andra svenskar att köpa fastigheter i USA. Till en början lät det nästan för bra för att vara sant med direktavkastningar på mellan 15-20%. Det fanns risker, men i förhållande till avkastningen var det inte orimligt. Men det fanns många frågetecken, bland annat hur skulle det fungera att äga ett hus som jag själv kanske aldrig kommer att se med mina egna ögon? Efter att ha lagt det lite på is ett tag kom vi i kontakt med SCG som hjälpt över 100 svenskar att köpa en hyresfastighet i USA. Efter att ha pratat med dem och fått en bra känsla bestämde vi oss i slutet av Maj för att satsa och gå vidare och köpa ett hus.

Fördelarna

Den främsta anledningen till varför det är intressant att köpa en hyresfastighet i USA är den goda avkastningen. Till skillnad från Sverige kan du köpa ett stort hus för ca 500 000 kr i USA som kan ge runt 75 000 kr (15% avkastning) i intäkter per år. Jag ska ge en mer detaljerad kalkyl nedan. Det är väldigt vanligt att hyra hus i USA jämfört med att äga själv. Därför är marknaden och efterfrågan stor på hyresfastigheter. Det minimerar risken för att du skulle stå utan hyresgäst. I USA är det jämfört med Sverige också billigt att anlita hantverkare för att göra småreparationer av huset om det skulle behövas. Eftersom marknaden är stor för uthyrning finns det också flera olika fastighetsförvaltare som är vana att ta hand om hus inklusive underhåll, kontakt med hyresgästerna, hitta nya hyresgäster etc åt dig så att du själv inte behöver göra allt fotarbete. Fastighetsförvaltarens provision/kostnad brukar ligga på ca 10% av hyresintäkterna vilket jag tycker är lågt. Jag har sett exempel på liknande service på lägenheter i Spanien där fastighetsförvaltaren tar 25% av hyran.

Riskerna

Som med alla investeringar finns det risker förknippat med att köpa en fastighet i USA. Det finns alltid en risk att du inte har några hyresgäster och huset står tomt. Det är en reell risk och kommer alltid att finnas. Hyresgäster kommer att flytta och nya kommer behöva flytta in. Det får man räkna med och uthyrningsgraden kommer inte vara 100%. Hyresgästerna kanske inte betalar i tid eller inte betalar alls. I det här fallet brukar fastighetsförvaltaren hjälpa till eftersom de också är beroende av att hyrorna betalas in för att få sina intäkter. Hyresgästerna kan vandalisera huset och förstöra din egendom. Det kan börja brinna eller komma en jordbävning eller tropisk storm. I Cleveland blir man av med risken för jordbävningar och/eller tornados och andra oväder som kan förkomma på andra platser i USA. Med tanke på brand och andra skador på huset så har man en försäkring som täcker detta. Riskerna är generellt ganska höga eftersom du själv är ansvarig för en fastighet i USA även om det tas hand om en förvaltare på plats. Jämfört med att köpa en del i ett fastighetsbestånd eller liknande så är den specifika risken i den här investeringen ganska hög.

Processen för att köpa huset i USA

För oss har det tagit ca 4 månader från det att vi började processen till att huset var vårt. Det ska tilläggas att vi inte har några hyresgäster just nu så huset har inte börjat generera intäkter än. Vissa delar i processen har tagit längre tid än andra men jag ska nedan gå igenom stegen som vi gjort tillsammans med SCG, som ändå drivit processen åt oss. 1. Eftersom vi tagit hjälp av SCG skrev vi först ett förköpsavtal med dem om att de skulle hjälpa oss igenom processen. (Början av Juni) 2. Vi har skapat ett LLC (en amerikansk företagsform) som äger vårt hus i USA. Meningen är att vi inte ska äga det som privatpersoner för att vara mer skyddade och lättare kunna deklarera i USA. 3. Innan vi fått titta på olika objekt så behövde vi föra över pengar till fastighetsförvaltaren. (Början av Juli). 4. När pengarna var mottagna i USA så fick vi titta på prospekt på olika hus, när det kom in objekt. 5. När huset var valt så skrev vi ett köpekontrakt. (Början av augusti) 6. Det gjordes även en inspektion av huset som vi fick ta del av innan vi helt band oss till att köpa huset. 7. Vi fick ansöka hos Amerikanska skatteverket, IRS, efter ett EIN nummer (employer identification number) som behövs vid deklarationen. Dokumenten faxades in (!). (Tog två månader att få numret hemskickat). 8. Efter att köpekontraktet skrevs under börjades en process som kallas closing. Closingen innebär att alla kostnader som ”tillhör huset” clearas så att det inte finns något kvar vid övertagandet av fastigheten. Det här steget tog nästan två månader. 9. När closingen var klar skrev vi under ett "closing statement" och skickade med UPS till USA. (mitten på september). 10. I slutet av September blev vår closing klar och vi blev ägare till huset, nu hade det gått ca 4 månader. Som sagt så marknadsförs vårt hus just nu för att hitta hyresgäster så att vi kan börja få intäkter. Det sköter fastighetsförvaltaren.

Finanserna och kalkyl

Får att kunna köpa ett hus så krävs det att du har tillgängligt kapital såklart. Antingen om du har det tillgängligt som kontanter/likvida medel eller om du kan låna upp på din befintliga bostad t.ex. När vi valde vårt hus så fick vi en kalkyl presenterad för oss enligt nedan bild. Det ska tilläggas att utöver de kostnader som står med nedan så kommer det tillkomma lite underhåll på fastigheten, praxis är att räkna ca två månadshyror per år. Sedan behöver vi även betala skatt på vinsten.

Skatt och deklaration

Rent praktiskt så har vi som privatpersoner lånat ut våra pengar till vårt LLC i USA, och vårt LLC har sedan köpt huset. När vårt LLC sedan gör vinst tack vare hyresintäkterna så kommer LLCt att återbetala lånet till oss privatpersoner i Sverige (det blir vårt kassaflöde). Återbetalning av lån är skattefritt i Sverige och i USA behöver vi betala 15% skatt på vinsten i LLCt. Så summa summarum så betalar vi 15% skatt på vinsten. Det finns mer regler kring skatterna som jag inte satt mig in i än, men kommer göra framöver. Vad gäller deklarationen så har SGC bra kontakt med en redovisningskonsult i Sverige som kan hjälpa oss svenskar som äger hus i USA att deklarera åt oss för en rimlig peng. Alternativet är att deklarera själv vilket jag inte undersökt än hur vi skulle kunna göra det.

Sammanfattning

Jag måste säga att jag fortfarande är väldigt spänd och ivrig att komma igång med vårt hyreshus. Det känns fortfarande lite konstigt att vi äger en fastighet i USA och att hela processen gjorts med mail, scannade dokument, brev och fax. Jag ser fram emot att få in hyresgäster i huset såklart så att huset börjar generera intäkter till LLCt. Då kommer vi också få bättre insikt i hur intäkterna och kostnaderna kommer se ut för huset och vilket kassaflöde vi kommer kunna få varje månad. Det finns lite frågetecken och osäkerheter kring deklarationen och skatteregler som jag fortfarande inte helt har förstått. Det kommer klarna inom kort tror jag. Allt är fortfarande väldigt nytt och vi har inte kommit in i det riktigt än. Att vi tagit steget och investerat en ansenlig summa pengar utanför börsen känns bra. Det känns tryggt att vi kommer ha kassaflöde från huset i USA även när börsen svajar. Det känns som ett bra sätt att diversifiera sin portfölj med fastighetsinvesteringar. Det jag inte nämnt någonstans i texten ovan är ju att priset på huset också kan gå upp och att vi den dagen vi skulle sälja huset kanske gör en vinst där också. Har du fler frågor, ställ de gärna så ska jag försöka svar så gott jag kan. Inte säkert jag har alla svaren.